--- title: "FIRPTA: el impuesto al vender una propiedad en Miami siendo extranjero (guía 2026)" description: "FIRPTA es la retención del 15% del precio al vender una propiedad en EE. UU. siendo extranjero. Qué es, cuánto se retiene, cómo reducirlo (excepción de vivienda y 8288-B), plazos y qué significa para ti." url: https://santanasalesgroup.com/firpta/ date: 2026-09-20 modified: 2026-09-20 image: https://santanasalesgroup.com/wp-content/uploads/2026/09/firpta.webp categories: ["Vivir en Miami"] type: post lang: es --- # FIRPTA: el impuesto al vender una propiedad en Miami siendo extranjero (guía 2026) **Si eres extranjero y vendes una propiedad en Miami, aparece FIRPTA.** Es la ley que obliga a retener una parte del precio de venta y enviarla al IRS. Asusta a mucha gente —«¿me quedo sin el 15%?»—, pero entenderla a tiempo evita sustos y, sobre todo, evita que tu dinero quede inmovilizado durante meses. Aquí te lo explicamos con la información oficial del IRS: qué es, a quién aplica, cuánto se retiene y cómo se puede reducir. ## ¿Qué es FIRPTA? FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal de Estados Unidos que asegura que el vendedor extranjero pague el impuesto que le corresponde por la ganancia de su propiedad. ¿Cómo lo asegura? Obligando a **retener** un porcentaje del precio cuando se produce la venta y a enviarlo al IRS como anticipo de ese impuesto. El detalle que sorprende a casi todos: el **agente de retención es el comprador**, no el vendedor. Es el comprador —a través de la compañía de título que maneja el cierre— quien aparta ese dinero del precio y lo remite al IRS. FIRPTA se activa con la *disposición* de la propiedad, que es básicamente venderla o permutarla. ## ¿A quién aplica? Qué es una «persona extranjera» FIRPTA solo aplica cuando **el vendedor es una persona extranjera**. Para el IRS eso incluye a los extranjeros no residentes y a las sociedades, corporaciones, fideicomisos y sucesiones extranjeras. Si quien vende es ciudadano estadounidense o residente (por green card o por presencia sustancial en el país), **no** hay retención FIRPTA. Un matiz importante que conviene resolver *antes* de comprar: cómo tengas la propiedad —a tu nombre, dentro de una LLC o de una sociedad— cambia el tratamiento fiscal al vender. No hay una única respuesta buena para todos; es justo el tipo de decisión que se planifica con un contador al principio, no al final. ## ¿Cuánto se retiene? La retención general es del **15% del precio de venta**: no sobre la ganancia, sino sobre el monto total de la operación. En una venta de 600.000 USD, son 90.000 USD retenidos en el cierre. Que la retención se calcule sobre el precio y no sobre lo que ganaste es lo que suele descolocar: puedes tener una ganancia pequeña y aun así ver cómo se aparta el 15% del total. Por eso conviene planificar antes de firmar. ## Lo más importante: no es el impuesto final Aquí está la parte que calma los nervios: **FIRPTA es un adelanto, no el impuesto definitivo.** Ese 15% es un pago a cuenta del impuesto que realmente debas por la ganancia. Un ejemplo: compraste en 500.000 USD y vendes en 600.000. Tu ganancia es de 100.000, pero la retención FIRPTA se calcula sobre los 600.000 → 90.000 USD apartados. El impuesto real sobre esa ganancia es mucho menor que 90.000. ¿Qué pasa con la diferencia? Después del cierre, el vendedor presenta su declaración de impuestos en Estados Unidos y ajusta cuentas: **el IRS le devuelve lo que se retuvo de más**. El IRS sella el formulario 8288-A y se lo envía al vendedor, que lo adjunta a su declaración para acreditar lo retenido. ## Cómo reducir o evitar la retención - **Excepción de vivienda (0%).** Si el comprador va a usar la propiedad como su residencia y el precio **no supera los 300.000 USD**, la retención puede ser del 0%. El comprador debe tener planes concretos de residir allí al menos el 50% de los días que la propiedad se use durante cada uno de los dos primeros años tras la compra. - **Certificado de retención (formulario 8288-B).** Es la herramienta clave para no inmovilizar dinero. Antes del cierre se solicita al IRS un certificado que **reduzca la retención** a lo que realmente vas a deber —por ejemplo, si la ganancia es pequeña o hubo pérdida—. Se pide con tiempo, porque el IRS tarda en resolver; bien coordinado, en lugar de esperar meses la devolución de 90.000 USD, retienes desde el principio una cifra cercana al impuesto real. ## Plazos y formularios El comprador declara y transmite lo retenido con los formularios **8288 y 8288-A**, dentro de los **20 días** siguientes a la fecha de la venta. Cumplir ese plazo es responsabilidad del comprador: si no retiene cuando debía, el IRS puede reclamarle a él el dinero, los intereses y las multas. Por eso conviene que el cierre lo maneje una compañía de título con experiencia en ventas de extranjeros. ## El ITIN: la pieza que no puede faltar Para presentar la declaración y recuperar lo retenido de más necesitas un **ITIN**, el número tributario que emite el IRS a quienes no pueden tener un número de Seguro Social. Sin ITIN no puedes cerrar el círculo con Hacienda. Conviene tramitarlo con antelación —no el día antes de declarar—; te contamos cómo funciona en nuestra guía de [crédito para extranjeros](/credito-para-extranjeros/), donde también aparece. ## Solo federal: Florida no añade una retención estatal Una buena noticia para quien vende en Miami: FIRPTA es un impuesto **federal**. A diferencia de estados como California, **Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta**, así que no existe una retención estatal que se sume a la de FIRPTA. Es una de las razones por las que el sur de la Florida es tan atractivo para el capital internacional. ## Qué significa esto para ti - **Si vendes.** Planifica FIRPTA desde antes de poner la propiedad en el mercado. Valora pedir el certificado 8288-B para no quedarte sin liquidez, ten tu ITIN listo y decide con tu contador cómo declarar. La diferencia entre hacerlo bien o improvisar puede ser meses de dinero inmovilizado. - **Si compras a un extranjero.** El que debe retener eres tú. Asegúrate de hacerlo correctamente y de que el título lo gestione, porque la responsabilidad ante el IRS recae en el comprador. ## Cómo te ayudamos FIRPTA es de esos temas donde un buen acompañamiento se paga solo: coordinamos el cierre con la compañía de título y, cuando aplica, con un contador (CPA) para tramitar el certificado y que no inmovilices más de la cuenta. Si estás pensando en comprar o vender en Miami, empecemos por tu caso concreto. [**Agenda una asesoría**](#agendar) —llamada rápida o videollamada—. Y según en qué punto del proceso estés, te pueden servir nuestras guías de [comprar siendo extranjero](/comprar-casa-en-miami-siendo-extranjero/), [crédito para extranjeros](/credito-para-extranjeros/) e [invertir en Miami](/invertir-en-miami/). *Esta guía es informativa y no constituye asesoría fiscal. FIRPTA tiene matices y excepciones; consulta tu caso con un contador (CPA) o asesor fiscal.*