Miami lleva más de una década revalorizándose sin apenas pausa. Según MIAMI REALTORS, el precio medio de la vivienda unifamiliar en el condado de Miami-Dade rondaba en 2026 los 680.000 USD, y encadena catorce años de subidas de precio. Desde 2011, el precio medio de la vivienda unifamiliar ha crecido más de un 290%.
A esa revalorización se suma una demanda internacional que no afloja. En el informe de 2025 de la National Association of Realtors, los compradores extranjeros adquirieron 78.100 viviendas en Estados Unidos por 56.000 millones de dólares, y Florida fue, un año más, el estado número uno: concentró el 21% de todas las compras internacionales, por delante de California y Texas, con Miami como su mercado estrella. Casi la mitad de esos compradores pagó al contado.
Si estás pensando en invertir en Miami, esta guía te explica —con datos, no con promesas— por qué el mercado atrae capital extranjero, cuánto cuesta de verdad mantener una propiedad, qué formas de invertir existen y cómo dar el primer paso.
¿Por qué invertir en Miami?
Miami combina tres cosas que rara vez se dan juntas: revalorización sostenida, un mercado profundamente internacional y una fiscalidad amable para el que invierte.
- Plusvalía comprobada. Catorce años de subidas de precio no son una moda: son un patrón. El sur de la Florida se ha consolidado como refugio de capital latinoamericano y europeo.
- Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta. Lo que rentas o lo que ganas al vender no paga impuesto estatal sobre la renta en Florida, a diferencia de Nueva York o California.
- Un extranjero puede comprar sin ser residente. No hace falta residencia ni visa para ser propietario en Estados Unidos. Lo explicamos paso a paso en nuestra guía Comprar en Miami siendo extranjero.
- Mercado líquido y bilingüe. Se compra y se vende todo el año, en español, con reglas claras y públicas.
Cuánto se ha revalorizado y cuánto renta
La vivienda unifamiliar en Miami-Dade ronda los 680.000 USD de mediana; el apartamento (condominio) se movía cerca de los 395.000 USD a finales de 2025. Son medianas del condado: el rango real va desde zonas de entrada por debajo de 300.000 USD hasta primera línea de playa por encima de 2.000.000 USD.
En alquiler, los datos oficiales del censo de Estados Unidos (ACS 2020-2024) dan una idea del ingreso que sostiene cada zona: el alquiler medio mensual ronda los 3.124 USD en Brickell, 2.650 en Downtown Miami y 2.489 en Edgewater —los barrios de torres con más demanda de alquiler—. La rentabilidad final depende del precio de compra, los gastos y la ocupación, así que conviene calcularla propiedad por propiedad, no por promedios.
Tres formas de invertir en Miami
1. Reventa (mercado MLS)
Comprar una propiedad ya construida para rentarla o revenderla. Es lo más directo y lo que puedes empezar a mirar hoy en nuestro buscador de propiedades, con el inventario real del mercado.
2. Preconstrucción
Comprar sobre plano, con pagos escalonados durante la obra y la posibilidad de revalorización antes de la entrega. Es una de las vías preferidas del inversor internacional en Miami. Puedes ver los proyectos disponibles en preconstrucciones.
3. Alquiler de corto plazo (Airbnb): lee la letra pequeña
El alquiler vacacional puede rentar más que el tradicional, pero está muy regulado y no se puede hacer en cualquier sitio. Antes de comprar «para Airbnb», verifica siempre la zona y el reglamento del edificio:
- En Miami Beach el alquiler de corto plazo está prohibido en casas unifamiliares y en muchas zonas de edificios, y las multas están entre las más altas del país: desde 20.000 USD la primera infracción y hasta 100.000 en reincidencia.
- En el Miami-Dade no incorporado se exige un Certificado de Uso anual y registrarse para cobrar y remitir el impuesto turístico.
- Muchos condominios lo prohíben en su propio reglamento, aunque la ciudad lo permita.
No es un «no»: es un «infórmate antes». Nosotros te decimos, para cada propiedad, si el corto plazo es viable ahí.
Los costos que debes calcular
La rentabilidad real se decide en los gastos. Estos son los que no puedes olvidar:
- Impuesto a la propiedad. En Miami-Dade ronda el 2% anual del valor para una propiedad de inversión. La exención «homestead», que rebaja la factura, es solo para quien vive en la casa como residencia principal, no para el inversor.
- Cuotas de condominio (HOA) y seguro. En Florida el seguro es caro, y en edificios de más de 30 años la ley estatal SB 4-D obliga a inspección estructural y a fondos de reserva, lo que puede subir las cuotas. Pide siempre esos informes antes de comprar.
- Costos de cierre. Escritura, título, tasación y gestoría.
- FIRPTA al vender. Cuando un extranjero vende, la ley FIRPTA obliga al comprador a retener el 15% del precio de venta y enviarlo al IRS a cuenta de impuestos (el porcentaje puede reducirse con el formulario 8288-B). Lo desarrollamos en la guía para extranjeros.
Financiamiento para inversores extranjeros
No necesitas historial de crédito estadounidense ni número de Seguro Social para financiar. Los llamados foreign national loans, que ofrecen prestamistas especializados (no los grandes bancos), suelen pedir una inicial del 30% o más y aceptan documentación e ingresos del extranjero; también existen hipotecas con ITIN. La contrapartida de comprar al contado es rapidez y poder de negociación; la de financiar es no inmovilizar todo el capital en una sola operación.
¿En qué zona de Miami conviene invertir?
Depende de tu objetivo. Para alquiler urbano y demanda constante, las zonas de torres como Brickell, Downtown o Edgewater. Para plusvalía y perfil premium, la primera línea de playa. Para entrar con menos capital, las zonas de valor de entrada más bajo. Tienes las 45 zonas comparadas, con datos reales de cada una, en nuestra guía Mejores zonas para vivir en Miami.
Cómo empezar
Invertir bien empieza por una conversación honesta sobre tu objetivo, tu presupuesto y tu horizonte. Katherina Santana, Broker con licencia de Florida desde 2006, y su equipo te ayudan a definir la estrategia, medir los números reales de cada propiedad y ejecutar la compra de principio a fin, en tu idioma.
Agenda una asesoría —llamada rápida o videollamada— y empecemos por tus números.
