Actualizado el 30 de agosto de 2026. Desde que publicamos este artículo la medida avanzó: el Senado de Florida la aprobó el 2 de junio y ya está en la papeleta de las elecciones del 3 de noviembre de 2026. Lo que se vota no es eliminar el impuesto, sino subir la exención de la vivienda habitual a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Necesita el 60 % de los votos. Abajo actualizamos el detalle.
En las últimas semanas ha circulado una frase que ha generado entusiasmo entre propietarios:
“Florida eliminará los impuestos a la propiedad.”
La realidad es más específica. Lo que está en discusión en el Congreso estatal es una propuesta de enmienda constitucional relacionada exclusivamente con propiedades con Homestead Exemption y su posible impacto en mercados como Miami, donde el real estate de lujo tiene una estructura fiscal distinta al promedio estatal.
En este artículo explicamos qué se aprobó en la Cámara, qué aprobó el Senado y cómo podría afectar al mercado inmobiliario en Miami si la medida avanza.
¿Qué ocurrió el 19 de febrero de 2026?
El 19 de febrero de 2026, la Cámara de Representantes de Florida aprobó la resolución HJR 203 y la envió al Florida Senate.
Estado actual: aprobada por las dos cámaras y ya en la papeleta electoral.
Esto significa:
- Todavía no es ley. Ya no depende de los legisladores, sino de los votantes.
- El Senado la aprobó el 2 de junio de 2026, por 30 votos contra 9. La Cámara lo había hecho por 75 contra 26.
- Se decide en el referéndum del 3 de noviembre de 2026, donde aparece como Enmienda 3.
- Como enmienda constitucional, necesita el 60 % de los votos. Si pasa, la exención sube a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028.
¿Qué propone realmente la medida?
La propuesta se enfoca exclusivamente en propiedades con Homestead.
- Eliminación del componente “non-school”
El texto establece que, a partir del 1 de enero de 2027 (si es aprobada por votantes), las propiedades con Homestead quedarían exentas de los non-school property taxes.
Es importante entender que:
- No elimina los impuestos escolares.-
- No aplica a propiedades de inversión, segunda residencia o comerciales.
- No elimina “todos los impuestos a la propiedad”.
En términos simples: la porción más grande del impuesto anual de una vivienda principal podría desaparecer.
- Protección presupuestaria para first responders
La enmienda también incluye una cláusula que impide que los gobiernos locales reduzcan el financiamiento total destinado a policía, bomberos y servicios de emergencia, aun cuando caiga la recaudación.
Este punto es clave, porque:
- Se reduce ingreso local.
- Se protege gasto mínimo obligatorio en seguridad pública.
¿Cuánto dinero está en juego?
Los análisis fiscales preliminares del Senado estiman que el impacto para gobiernos locales podría oscilar en miles de millones de dólares anuales en ingresos recurrentes.
Esto no es un ajuste menor.
Es una reconfiguración estructural del sistema tributario local.
Y aquí entra la pregunta clave:
¿Quién asumiría el “hueco” fiscal?
El texto de la enmienda no establece un mecanismo obligatorio de reemplazo de ingresos.
No crea un nuevo impuesto estatal.
No obliga al estado a compensar a condados o ciudades.
Por lo tanto, en la práctica, los gobiernos locales tendrían que evaluar opciones como:
- Ajustes presupuestarios en servicios no protegidos.
- Incrementos en tarifas y fees.
- Cambios en la estructura de millage sobre propiedades no homestead.
- Mayor carga relativa en propiedades de inversión, segunda residencia o comerciales.
Este punto es especialmente relevante en mercados como Miami, donde el inventario de lujo incluye una alta proporción de propiedades no homestead.
Impacto en el mercado de lujo en Miami.
En zonas premium como: Miami, Miami Beach, Coral Gables o Key Biscayne el efecto podría ser diferente según el perfil del propietario.
Beneficiados potenciales:
- Propietarios que viven en su residencia principal con Homestead.
- Compradores locales que planean establecer residencia permanente.
- Familias que buscan optimizar flujo mensual (escrow).
Posibles impactos indirectos
- Propiedades de inversión podrían enfrentar ajustes fiscales futuros.
- Segundas residencias podrían no beneficiarse.
- El atractivo de establecer residencia primaria en Florida podría aumentar.
En el segmento de lujo, una reducción sustancial en costos recurrentes puede influir en decisiones de compra, pero el mercado también depende de factores como inventario, tasas hipotecarias y demanda internacional.
Ejemplo ilustrativo (propiedad de $600,000 con Homestead)
Supongamos: Valor estimado: $600,000
Impuestos actuales: $8,000/año. Si de ese total, $6,500 corresponden a non-school y $1,500 a school el nuevo escenario estimado sería de:
- Impuesto anual: $1,500
- Ahorro anual: $6,500
- Ahorro mensual aproximado: $541
Importante: El porcentaje real varía por municipio y millage. Este ejemplo es ilustrativo y no constituye proyección personalizada.
¿Puede esto aumentar el precio de las propiedades?
En teoría, una reducción fuerte en el costo anual de propiedad:
- Mejora el flujo de caja.
- Puede aumentar el poder de compra.
- Puede hacer más atractiva la residencia principal en Florida.
Sin embargo, los precios inmobiliarios dependen de múltiples variables: oferta, demanda, condiciones macroeconómicas, financiamiento y dinámica local. No existe garantía de apreciación automática.
Importante: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoría legal, fiscal o financiera. Las leyes pueden modificarse durante el proceso legislativo. Consulta con un profesional calificado antes de tomar decisiones basadas en esta información.
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¿A quién le aplica de verdad?
Es el punto que se pierde en los titulares: la medida toca la Homestead Exemption, la exención de la vivienda habitual. Eso deja fuera a buena parte del mercado de Miami:
- Solo aplica a tu residencia principal, aquella donde vives de verdad.
- No aplica a segundas viviendas ni a propiedades de inversión o alquiler.
- Un comprador extranjero sin residencia permanente por lo general no califica.
- No toca los impuestos escolares, que son una parte importante del recibo y se seguirán pagando igual.
- A quien se mude a Florida a partir del 1 de enero de 2027 se le exigirán requisitos de residencia para acceder a la exención ampliada.
Dicho en corto: si compras desde fuera de Estados Unidos, o compras para rentar, esta enmienda probablemente no cambie tu cuenta. Conviene tenerlo claro antes de hacer números con una rebaja que quizá no te toque.
