Muchas personas creen que si no tienen ciudadanía o residencia permanente en Estados Unidos, no pueden comprar casa. La buena noticia es que sí se puede, pero necesitas conocer las alternativas de financiamiento disponibles en 2025.

Tras los cambios en los préstamos FHA, es fundamental entender qué opciones sí existen para ti. Ya sea que tengas visa, ITIN, o vivas fuera de Estados Unidos, hay financiamientos diseñados especialmente para ti.

¿Puedo comprar casa en Estados Unidos sin ser ciudadano o residente?

Sí, no necesitas ciudadanía ni Green Card para invertir en el mercado inmobiliario, pero no podrás usar préstamos FHA ni otros programas federales. En su lugar, deberás aplicar a otras formas de financiamiento ofrecidas por prestamistas privados, bancos internacionales o programas especiales para extranjeros.

Alternativas reales de préstamos para no ciudadanos y no residentes en 2025

A continuación, te explicamos las 5 principales opciones disponibles:

1. Préstamos Convencionales para personas con visa

Si tienes una visa válida (como H-1B, L-1, E-2, O-1 o incluso DACA con permiso de trabajo) y cuentas con un número de Seguro Social, podrías calificar para un préstamo convencional, incluso sin ser residente.

Requisitos:

• Buen crédito
• Historial laboral estable
• Down payment del 5% al 10%
• Documentación de ingresos en EE.UU.

Ventaja:

Tasas competitivas y sin necesidad de pagar seguro hipotecario de por vida.

2. Préstamos con ITIN (para personas sin Seguro Social)

Si no tienes Seguro Social, pero sí presentas impuestos en Estados Unidos con un ITIN, existen préstamos especializados.

Requisitos:

• 2 años de taxes con ITIN
• Down payment de 15% a 25%
• Comprobación de ingresos
• Buen historial bancario

Consideraciones:

• Tasas de interés más altas (de 8% al 10%)
• No todos los prestamistas ofrecen este producto
• Ideal para personas que no cuentan con Seguro Social pero presentan impuestos con ITIN

3. Préstamos para extranjeros (Foreign National Loans)

Diseñados para personas que viven fuera de Estados Unidos y desean comprar una segunda vivienda o propiedad de inversión.

Requisitos:

• Pasaporte vigente
• Visa de turista o de negocios
• Carta de ingresos y referencias bancarias internacionales
• Down payment del 25% al 30%

Ventajas:

• No necesitas historial crediticio en Estados Unidos
• Disponible para todos los extranjeros.

Ideal para:

Inversionistas extranjeros, compradores de segunda vivienda o propiedades vacacionales en Miami, Orlando o cualquier ciudad atractiva.

4. Préstamos DSCR (para inversiones de renta)

El préstamo DSCR (Debt Service Coverage Ratio) está diseñado para quienes quieran comprar propiedades que se van a alquilar, ya sea a largo plazo o tipo Airbnb.

Lo más importante:

No se verifica tu ingreso personal, solo si la propiedad puede pagarse sola con la renta que genera.

Requisitos:

• Down payment del 20% al 25%
• Proyección de renta o contrato de arrendamiento
• Crédito internacional o carta bancaria
• Puedes aplicar con visa, ITIN o incluso desde fuera del país

5. Préstamos privados o hard money

Si no calificas para ninguna de las opciones anteriores, puedes usar un préstamo privado, también conocido como hard money loan.

Requisitos:

• Down payment alto (30% a 40%)
• Tasa de interés entre 10% y 12%
• No se pide crédito ni verificación de ingreso
• Plazo corto (de 1 a 3 años)

Ideal para:

• Compras urgentes
• Flipping
• Estrategia de refinanciamiento a futuro

Advertencia:

Son más costosos, pero útiles para comprar rápido cuando no hay otra opción disponible.

Miami sigue siendo uno de los mercados más activos del país para compradores internacionales. A través de préstamos para extranjeros, DSCR o inversiones en cash, puedes adquirir:

• Condominios nuevos
• Casas unifamiliares
• Propiedades de alquiler a corto o largo plazo
• Proyectos de preconstrucción

Ya sea que vivas en Estados Unidos con visa o estés en tu país soñando con invertir, existen opciones reales de financiamiento para ti, incluso si no tienes ciudadanía ni residencia permanente.

La clave es entender tu perfil, preparar bien tu documentación, y trabajar con un equipo que tenga experiencia con compradores internacionales y migratorios.

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