Si estás pensando en comprar casa en Estados Unidos y has escuchado hablar de los préstamos FHA, este artículo es para ti. A partir de mayo de 2025, el programa experimentará cambios significativos que afectarán la elegibilidad de ciertos inmigrantes. Aquí te explicamos qué es un préstamo FHA, quién califica, cuáles son los cambios recientes del HUD, y cómo comparar un préstamo FHA con un préstamo convencional.
¿Qué es un préstamo FHA y por qué es tan popular entre compradores de vivienda?
El préstamo FHA es un tipo de financiamiento respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), una agencia del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD). Está diseñado para facilitar la compra de vivienda a compradores con:
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Historial crediticio limitado
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Bajo pago inicial disponible
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Ingresos moderados
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Necesidad de requisitos más flexibles
Gracias a estas condiciones, el préstamo FHA es una de las opciones más utilizadas por compradores de vivienda por primera vez, especialmente en estados como Florida, Texas y California.
Noticia FHA 2025: ¿Qué cambios anunció el HUD?
El 26 de marzo de 2025, el HUD emitió la Mortgagee Letter 2025-09, un documento oficial que cambia las reglas de elegibilidad para los préstamos FHA. A partir del 25 de mayo de 2025, solo ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes legales podrán calificar para estos préstamos.
¿Quiénes quedarán excluidos?
Los siguientes grupos ya no serán elegibles para préstamos FHA, aunque antes sí podían calificar bajo ciertas condiciones:
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Personas con visas temporales (trabajo, estudio, negocios)
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Solicitantes de asilo cuya petición aún no ha sido aprobada
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Beneficiarios de DACA (Dreamers), incluso con permiso de trabajo
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Contribuyentes con ITIN pero sin número de Seguro Social válido
¿A qué se debe este cambio?
Según el HUD, el objetivo es garantizar que los fondos públicos federales beneficien exclusivamente a quienes tienen estatus migratorio permanente. Además, el gobierno busca cerrar brechas en la interpretación de las reglas anteriores, que permitían ciertas excepciones para personas con estatus migratorio temporal.
¿Qué pasa si ya iniciaste tu proceso antes del cambio?
El HUD aclaró que quienes obtengan un número de caso FHA antes del 25 de mayo de 2025 podrán continuar con el proceso bajo las reglas anteriores. Estos números son válidos por seis meses, por lo que aún podrías cerrar la compra después de la fecha límite, siempre y cuando ya tengas el número de caso emitido antes de esa fecha.
Comparativa: Préstamo FHA vs. Préstamo Convencional
Muchos compradores se preguntan: ¿me conviene un FHA o un préstamo convencional? Aquí te explicamos las principales diferencias.
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Característica |
FHA |
Convencional |
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Respaldo |
Gobierno federal (HUD) |
Bancos/lenders privados |
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Pago inicial mínimo |
3.5% (con crédito ≥ 580) |
Desde 5% (puede llegar a 3% en ciertos casos) |
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Crédito mínimo |
500 (con 10% de inicial) / 580 para 3.5% |
Generalmente 620 o más |
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Seguro hipotecario (PMI/MIP) |
Obligatorio por toda la vida del préstamo si inicial <10% |
Se elimina cuando tienes 20% de equidad |
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Tipo de propiedad |
Solo residencia principal |
Puede incluir segunda vivienda o inversión |
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Límites de préstamo |
Limitado según zona geográfica |
Más flexibles, incluso préstamos jumbo |
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Estabilidad laboral |
Acepta ingresos más flexibles |
Requiere historial más sólido |
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Estatus migratorio |
Solo ciudadanos y residentes permanentes desde mayo 2025 |
Más flexibilidad, depende del prestamista |
Diferencias en el DTI: FHA vs. Convencional
El DTI (Debt-to-Income Ratio o relación deuda-ingreso) es un factor clave para la aprobación de cualquier hipoteca. Se calcula dividiendo tus pagos mensuales de deuda entre tu ingreso mensual bruto.
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Tipo de préstamo |
DTI máximo permitido |
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FHA |
Hasta 56.99% en casos aprobados por AUS (Automated Underwriting System) |
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Convencional |
Generalmente hasta 45% (puede ser más bajo con ciertos prestamistas) |
Esto significa que los préstamos FHA permiten tener más deuda en proporción al ingreso, lo cual es ideal para compradores con deudas estudiantiles, préstamos de autos, o ingresos más bajos.
¿Puedo comprar aún una propiedad en Miami si soy inmigrante con visa?
Sí, pero probablemente necesitarás optar por un préstamo convencional, o incluso por opciones alternativas como:
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Préstamos con ITIN
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Préstamos con high-risk underwriting
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Programas para extranjeros (foreign national loans)
En Miami, el mercado sigue muy activo, y hay opciones de financiamiento incluso para quienes no califican para un FHA. Todo depende de tu estatus migratorio, tu puntaje de crédito, tus ingresos y el tipo de propiedad que buscas.
¿Qué puedo hacer si ya no califico para un FHA?
Aquí te dejamos algunos consejos prácticos:
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Habla con un prestamista especializado en préstamos convencionales o para extranjeros.
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Evalúa tu posibilidad de obtener la residencia permanente, si ya estás en proceso.
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Considera otras formas de financiamiento: préstamos privados, co-buying, o incluso comprar en efectivo si tienes acceso a capital.
¿Qué está pasando con los préstamos FHA y cómo te afecta?
Los préstamos FHA han sido, por décadas, una de las puertas de entrada más importantes para las familias trabajadoras que sueñan con ser dueñas de casa en EE.UU. Sin embargo, el nuevo cambio de HUD limita severamente quién puede calificar, limitando las oportunidades de elegibilidad para muchos inmigrantes con estatus temporal.
Sin embargo existen alternativas, y cada caso es distinto. En Santana Sales Group, te ayudamos a encontrar la mejor solución financiera y la propiedad ideal, ya seas ciudadano, residente o extranjero con visa.
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